Elke woning is uniek

Volgens het CBS verhuizen mensen gemiddeld zeven keer in hun leven. Dat komt neer op gemiddeld één keer per tien jaar. In 2017 vond een record aantal verhuizingen plaats en wisselden 1,88 miljoen Nederlanders (11 %) van woning. De afgelopen jaren is dat cijfer weer omlaag gegaan. De 20- tot 30-jarigen verhuizen van oudsher het meest. Ze gaan studeren, op zichzelf wonen, samenwonen en/of betrekken hun eerste koopwoning. De meeste verhuizingen zien we bij 24-jarigen, in 2018 totaal 65.000 keer (30%). Bij vijftig tot zestigjarigen zien we ook een piek in verhuizingen, enerzijds door kleiner of anders te gaan wonen als de kinderen de deur uit zijn, anderzijds om dichter bij de kinderen en kleinkinderen willen wonen.

Je laatste woning

Mensen vanaf 50 jaar die nog een keer verhuizen, staan steeds vaker stil dat dit wellicht hun laatste (vrijwillige) verhuizing zal zijn. Dat de nieuwe woning, hoewel men nog vitaal is en nog oudere kinderen in huis heeft, ook goed moet zijn als men minder valide of zelfs zorgbehoevend wordt. Dan ga je denken aan een (potentiële) bad- en slaapkamer op de begane grond. Toegang zonder treden en ruime gangen. Beneden alle ruimte en boven beperkt. Maar ook onderhoudsvrij en acceptabele duurzaamheid.

De woning moet voorbereid zijn op de tijd dat men minder valide is of zelfs een medische zorgsituatie ontstaat (zie mijn blog: wonen in een ziekenhuis). Zelfstandige toegang voor de wijkverzorging, een arbo-bestendige zorgomgeving voor zorgmedewerkers, veiligheid aangepast aan de apparatuur die nodig is. Bij verzorging aan bed dient het bed geaard te zijn; dan moet wel randaarde in die kamer of verdieping aanwezig zijn. Bij gevoelige medische apparatuur dient de elektriciteitsvoorziening veilig en zeker te zijn. Als je aan (extra) zuurstof ligt en de stroomvoorziening valt uit, zijn aggregaat en/of automatische communicatie met hulpdiensten nodig. En dient de brandweer te weten dat in dat huis een bedlegerige bewoner ligt waarnaast ook nog zuurstof aanwezig is.

Het levensfase bestendige huis

Onze woningen worden gelukkig steeds duurzamer en (digitaal) slimmer. In plaats van een ‘verzameling’ stenen, ramen en deuren, aangevuld met puur productgerichte comfort- en nuts-voorzieningen, wordt onze woning steeds meer een geïntegreerd systeem met verschillende functies. Naast de woonfunctie, de kook- en eetfunctie, de slaapfunctie, de werkfunctie, de leer- en studeerfunctie en mogelijk een woonzorgfunctie. Allemaal functies waar het bevoegd gezag minimum eisen aan stelt, waarborgen eist en – indien nodig – ondersteuning voor heeft geregeld.

Denken in functies en systemen is nieuw in de wereld van wonen (zie mijn blog: wonen in een hotel). In de wereld van vliegtuigbouw en industriële kapitaalgoederen is dat de gewoonste zaak van de wereld. Daar wordt beseft, dat als je die functies 50 tot 80 jaar in stand wil houden, je serieus onderhoud, reparatie en instandhouding (MRO) moet organiseren. Vanaf dag 1!

De gemiddelde woning die nu wordt gebouwd, heeft een potentiële levensduur van 350 jaar. Bij een gemiddelde bewoning van 30 jaar zullen meer dan tien families in die woning wonen. De vorige bewoner van mijn huidige woning uit 1918 – bewoner nummer 5 – woonde er maar liefst 55 jaar en ik als nummer 6 intussen ook al weer 20 jaar. Mijn moeder woonde als eerste bewoner ruim 60 jaar in mijn ouderlijke woning, tot ze afgelopen jaar op 97-jarige leeftijd in die woning overleed.

Onderhoud, reparatie en renovatie

Elk kapitaalgoed, dus ook een woning, heeft onderhoud en adequate reparaties nodig om de gewenste functies in stand te houden. Echter na een zeker aantal jaar is update of renovatie nodig. Een vliegtuig ‘stript’ gemiddeld na elke zeven jaar helemaal tot op de structure en voorziet men van nieuwe systemen, interieur en bescherming. Om luchtwaardigheid weer voor gemiddeld zeven jaar te garanderen. Voor een woning geldt dat ook. Eens in de zoveel tijd zal een renovatie nodig zijn, waarbij de woning wordt ‘ge-upgrade’ met state-of-the-art functies, systemen en techniek. De ‘normale’ renovatie-momenten zijn een verhuizing en/of aankoop van een woning. Dan kijken de nieuwe eigenaar en bewoners naar de toekomst en zijn bereid te investeren in die nieuwe functies, systemen en techniek.

Bij oudere kapitaalgoederen is het belangrijk te weten hoe het ooit is ontworpen en welke renovaties eerder hebben plaatsgevonden. Als je de vijfde bewoner wordt van een woning, is de beschikbaarheid van een goed onderhoud- en verbouwingsboekje zinvol. Niet alleen om bij de aankoop te weten wat allemaal met de woning is gebeurd, maar ook wat de achtergrond en status van al die systemen en toegepaste techniek is. Bij de oude ‘simpele’ woning opgebouwd uit stenen, ramen en deuren viel dat wel mee. Maar met een langere levensduur (denk ook aan fundatie) en de komst van geïntegreerde digitale functies en systemen, inclusief energie-transitie gedreven modernisering en verduurzaming, wordt informatie over instandhouding belangrijker.

Elke ‘woning & bewoning’ is uniek

Elke woning verandert in de tijd. De bewoning vanzelfsprekend ook. Zelfs bij gelijkblijvende bewoning van eigenaar en bewoners, zullen woon-, werk- en zorgfuncties in die woning in de tijd veranderen. Daarom is aandacht om levensfase-bestendig te kunnen wonen – en vooral te kunnen blijven wonen – zo belangrijk. Tijdens elke bewoning wordt de woning continu aangepast. Aan nieuw comfort, aan nieuwe functies, aan nieuwe duurzaamheid, aan nieuwe systemen en aan nieuw gebruik.

Elke woning is met zijn bestaande bewoning een dynamische entiteit, met veranderende behoeften en functies en dus systemen en techniek. Als we als maatschappij onze woningen willen verduurzamen, zullen we dus van ‘elke unieke woning zelf’ uit moeten gaan. Ook als we woonzorg op maat willen leveren; niet alleen omdat dat maatschappelijk gewenst is, maar ook omdat het maatschappelijk heel veel – ook financiële – voordelen oplevert. De Rijksoverheid heeft een groot programma lopen ‘Langer thuis’. Mensen helpen zelfstandig ouder te laten worden in hun eigen woning en – niet onbelangrijk- met een hoge kwaliteit van leven.

Individuele verduurzaming

Iedere Nederlander ondersteunt het gedachtegoed van verduurzaming. Beter en zorgzamer omgaan met onze aarde, onze leefomgeving en het milieu. Zuinig en bewust met energie zijn en onze ‘footprint’ kleiner maken en houden. Echter, iedere Nederlander woont in zijn eigen unieke huis en de combinatie met zijn actuele woonsituatie bepaalt, hoe zij of hij zou willen en kunnen verduurzamen. Dat kunnen we niet generiek van bovenaf opleggen. Integendeel! Enthousiasme en commitment moet van onderaf worden gecreëerd en gefaciliteerd. Een jong echtpaar met kinderen zal als derde bewoner in een net betrokken woning andere behoeften, plannen en mogelijkheden hebben dan een gepensioneerd echtpaar van 75 jaar. Een goed verdienend gezin zal andere keuzen maken dan een alleenstaande moeder in de bijstand.

Daarom moet verduurzaming onderaf beginnen. Bij de unieke woning, het bestaande energielabel, de (bouw-)technische mogelijkheden en de directe leefomgeving. In combinatie met de unieke bewoning, de wensen en mogelijkheden voor de toekomst, het commitment en de eigen drijfveren. Dat vraagt voor onze 7,7 miljoen woningen dus even vele individuele verduurzamingsplannen. Dus 7,7 miljoen individuele, mogelijke en haalbare oplossingen. Dat vraagt inzicht, kennis en data van die unieke woonomgevingen. Per woning een digitaal archief, een consumenten dossier, een onderhoudsboekje, de gebruikshandleidingen, de verzekeringen, hypotheek, taxaties en notariële documenten. Voor onze 8,7 miljoen auto’s hebben we dat prima geregeld, voor onze 7,7 miljoen woningen helaas nog steeds niet.

*) De nationale vastgoedpas is ontwikkeld als digitaal woondossier voor vastgoed, bewoning, woonzorg en verduurzaming. Het consumentendossier van uw woning inclusief de registratie van uw actuele energieverbruik, het dossier voor verduurzaming, al uw relevante documenten van uw woning en via open data actueel inzicht in (de kwaliteit van) uw leefomgeving. Zie ook www.Fortierra.com

Auteur: Hans Timmerman (foto), directeur van Fortierra