Zoden aan de dijk voor woningcorporaties?
Het zal niemand ontgaan zijn dat woningcorporaties onder enorme druk staan.Door allerlei issues die in de media breed zijn uitgemeten heeft deze sector zich behoorlijk in de kijker van de politiek gespeeld. Als klap op de vuurpijl moet de hele sector in 2017 zo’n€ 1,7 miljard afdragen aan de overheid.Het is nu de vraag hoe dit opgebracht moet worden en welke (maatschappelijke) gevolgen dat heeft.Vanzelfsprekend gaat alle aandacht nu uit naar de consequenties voor de huurders en het wegvallen van investeringen. Toch zijn er ook mogelijkheden om substantiële besparingen te realiserendie daarnaast ook nog de pijn aanzienlijk kunnen verzachten.
Achteraf is het gemakkelijk vast te stellen: de corporaties zijn de afgelopen jaren ver buiten hun primaire doel gaan ondernemen. Het vastgoed was een prima onderpand en had een mooie waarde. Dan is het niet vreemd dat vrijheid en autonomie hoogtij konden vieren.Het ging goed, toezicht was niet zo nodig. Toch hadden we ook al jaren geleden kunnen weten waar het op kon uitdraaien. De primaire taak van de corporaties is immers om met maatschappelijk kapitaalsociaal zwakkeren in de samenleving een woning te bieden. Die taak is verdrongen door aanvankelijk commercieel succesvolle activiteiten. In sommige gevallen werd zelfs nog moeite gedaan om bij dat ondernemen een maatschappelijke dimensie te verzinnen.Een aantal corporaties begaf zich op het speculatiepad met de handel in financiële derivaten.En toen kwam de vastgoedcrisis en de waarde van het onderpand verdampte. Gevolg: een paar miljard schade.
Voor de goede orde: er zijn wel degelijk woningcorporaties die hun primaire taak niet hebben verwaarloosd. Integendeel, zij hebben hun maatschappelijke rol altijd met verve gespeelden hun geld aangewend voor goede dingen. Bij alle ellende van de afgelopen tijd is het ook goed om te bedenken dat de kwaliteit van de Nederlandse sociale huisvesting internationaal in de top tien staat. Al deze zegeningen moeten we ook tellen!
Naast alle schade van speculatieactiviteiten en mismanagement komt dan nog de verhuurdersheffing.Over vier jaar worden verhuurders van woningen met een gereguleerde huur geacht op jaarbasis gezamenlijk € 1,7 miljard op te brengen. Hoe moet dat allemaal betaald worden?In eerste instantie door de last af te wentelen op de huurders, door de verkoop van bedrijfspanden en dure huurwoningen en door het stopzetten van investeringen.Intussen zijn er grote vraagtekens gezet bij de haalbaarheid hiervan. Zo schreef Hugo Priemus, emeritus hoogleraar Volkshuisvesting onlangs in het FD dat Ortec Finance heeft uitgerekend dat de corporaties in 2017 niet verder komen dan € 730 miljoen per jaar aan extra huurontvangsten. Het is erggevaarlijk als de corporaties nu op hun vermogen moeten interen, zeker ook met het oog op de woningbouw. De bouwproductie van de corporaties dreigt volkomen stil te vallen.Deaandacht voor de enorme maatschappelijke impactis natuurlijk terecht, maar het overschaduwt de mogelijkheden voor corporaties om geld vrij te maken zónder die repercussie.
De problemen in corporatieland leiden in elk geval tot een grote zuivering. Datis overigens heel normaal als de resultaten uitblijven! ‘Meer met minder’ moet hier nu ook het devieszijn, want de primaire taak van de corporaties moet, ondanks alle financiële druk, in stand blijven.Hetdevies betekent efficiencyslagen maken, kosten besparen en afzien van oneigenlijke activiteiten. De bedrijfsvoering moet veel eenvoudiger en dat kan ook. En er speelt meer. De behoefte aan transparantie is nu veel groter dan een paar jaar terug. Nieuwe toezichthouders zullen veel scherper gaan toezien en hogere eisen stellen aan het bestuur van de corporaties. Minister Blok heeft zelfs hetplan opgevatom het financiële toezicht onder te brengen bij het ministerie van Binnenlandse Zaken. Als dat doorgaat zal de informatievraag van de overheid ongetwijfeld groot zijn. Ook daar zal in voorzien moeten worden.
Organisaties afslanken en efficiënter inrichten en de informatievoorziening op orde brengen, zeker. Maar als die alleen het effect zouden hebben dat er minder mensen nodig zijn bij de corporaties, is dat een schijnoplossing.Waar moeten mensen die ontslagen worden dan naartoe? Het zal buitengewoon moeilijk zijn in de sector weer een baan te vinden en zij zullen een beroep doen op de overheid, die juist dacht te besparen. Nog helemaal afgezien van sociale overwegingen, minder personeel biedt geen soelaas. Wat dan wel? Vooral richten op de processen waar erg veel geld in omgaat. En die zijn er bij de corporaties!Een goede kandidaatis het onderhoud. Daar is jaarlijks pakweg € 3 miljard mee gemoeid. Dat onderhoud moet ook beslist doorlopen, anders wordt de waarde van het woningbezit compleet uitgehold en zijn de corporaties nog veel verdervan huis.Met de juiste inzet van processen, aangestuurd door ICT, is in mijn overtuiging 10 procent te besparen op de onderhoudskosten, € 300 miljoen per jaar dus. Over een periode van vier jaar een besparing van € 1,2 miljard, zonder dat dit de huurders belast of ten koste gaat van investeringen. Met bovendien als bonus een veel beter inzicht in het onderhoudsproces. Kijk, dat zet echt zoden aan de dijk!
Anton Vreugdenhil is algemeen directeur Cegeka Nederland
